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產業綜合體PPP模式實務探討

發布日期:2016-01-22來源:網絡來源編輯:李香玉

[摘要]

   來源:園區中國 作者:郭加付

   十八屆三中全會對新型城鎮化提出了具體要求:“推進以人為核心的城鎮化,推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展”,可見產業是新型城鎮化的先決條件。同時,在新經濟環境下,全球產業的重組與調整、全國范圍內的產業升級改造、為解決“北上廣”等特大城市資源和環境不堪重負而提出的產業轉移等形勢,為以產業為依托的產業運營提供了歷史性機遇,產業運營在新型城鎮化推進過程中有廣闊的市場前景。

   產業運營,是指以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體,開發服務于生產制造、研發辦公、倉儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式;從表現形式上,主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品,同時,產業運營的模式可以復制到旅游、養老、文化等產業。操作方法如下。

   1投資合作基本架構

   以PPP模式投資的產業綜合體項目,不同于傳統的單體投資項目,它是多個項目組合的項目群,在實際投資中,往往是一、二、三級開發聯動。

   通常情況下,可包含以下主要流程:投資人或投資人組建的聯合體(按需求整合相關企業),參與政府組織的投資人(合作伙伴)招標投標,中標后與政府共同組建項目公司,項目公司取得政府授予的特許經營權后,根據產業定位,對區域實施整體策劃、規劃、設計,并成立相應的開發分公司或部門,針對各項具體的開發內容實施投資開發、招商、運營,打造一個區域內的產業綜合體,使區域內相關產業從無到有、從零散到聚集,從而實現區域整體價值的提升、區域地塊及物業的升值,而投資人則從各級開發中獲得相應的利潤。投資合作架構如圖1所示。

  

   圖 1是基本的合作架構,在實際操作過程中,對某項單體的開發項目,是否需要單獨簽訂投資開發協議,需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。運營模式。傳統工業園的運營中,園區的服務更多的是企業自己組織或社會零散提供的形式。而新型產業綜合體運營模式中,運營商作為政府的授權企業,為園區的入園企業提供一站式服務,統籌協調組織園區內各類資源,實現集約化管理,提高服務質量,提升服務檔次。并通過產業鏈的完善和集約,提高入園企業產品附加值,其模式見圖2。

  

   2盈利模式分析(價值實現方式)

   PPP模式投資運營的產業綜合體,不同的開發階段有不同的盈利點,是一個短、中、長期結合的投資組合,各階段的利潤來源能為項目帶來持續穩定的現金流。整個項目的盈利組成分三大部分,如圖3所示。

  

   此類項目,投資人除獲得正常的投資收益外,還獲得項目的施工總承包利潤(價差收益),同時,該模式能在項目啟動后2~3年內產生現金的流入,緩解資金壓力。實際操作中,應根據項目的實際特點,結合項目所在地的政策及項目公司的資金情況,合理選擇土地出讓與項目公司自身開發的比例,合理選擇二級開發中物業的租售比例。根據宣傳、招商進度合理地把握各開發環節的投資節奏,以實現利潤最大化。

   目前國內成功的產業綜合體投資項目中,投資商依靠前期介入規劃、與政府的良好合作關系及在園區內的主導地位,享受了極高的土地紅利,為二級開發帶來了可觀的利潤,成為了投資商的主要利潤來源,但該項利潤受土地政策的影響較大,有較大的政策風險,前期經濟測算時不應抱過于樂觀的態度。

   3退出機制

   產業綜合體的委托開發是一個長期的合同關系,在合同設計時應設計好合理的退出機制。退出分主動退出和被動退出,被動退出指發生了不可控制、無法挽回的風險,或項目干系人中有重大違約行為,導致項目難以為繼,項目按協議約定的條款由政府方接手,屬于風險管控的范疇。這里主要討論主動退出,一般情況,主動退出主要是指項目投資經營方因自身發展需要,主動選擇轉讓、二次融資等行為。主要有如下常規辦法:一是股權轉讓,直接將項目轉讓給有意向的專業公司經營;二是利用房地產信托投資基金(REITS)等資本運作的手段,將持有物業資產證券化,從而實現實質上的退出;三是持有同類物業整體打包上市,實現實質上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。

   4PPP模式實施產業運營項目關鍵要素

   PPP模式投資的產業綜合體項目具有長期性、復雜性、綜合性等特點,要成功實施一個這樣的項目,應重點關注以下方面。

   產業科學定位。產業定位是產業綜合體投資運營的靈魂,能否結合當地的資源稟賦、政府的長期規劃、國家產業升級和產業轉移的宏觀形勢,作出科學合理的定位,直接決定了項目的成敗,通常產業定位應綜合考慮國家、區域經濟發展等宏觀因素及區域人才、人文、政策支持等微觀因素,并結合以上因素分析項目的發展潛力、經濟產出政策支持、配套服務需求、用地需求、社會效應等要素,結合當地資源稟賦,對項目產業作出合理科學的定位。

   優惠政策(政府支持)的爭取。優惠政策包括稅收、土地、人才引進、公共服務(醫療、教育等)等各個方面。政策的支持力度,直接關系到運營商招商的難易程度,關系到人才、企業聚合的源動力。因此,在投資決策的各階段應充分考慮優惠政策的力度,在招商中應加強宣傳。

   建筑規劃、設計質量的把關。規劃、設計能否很好地體現出產業的定位,實現決策時候確立的定位意圖,對園區的持續招商有決定性影響。同時,建筑規劃、設計的質量直接關系到后期的園區環境品質,關系到客戶(企業、個人)的使用體驗,因此,項目前期應選擇國際、國內一流的規劃、設計單位,并對其產出質量嚴格把關。

   招商及持續招商。產業運營商以產業運營為核心、以打造產業集群為重點、以產業資源做競爭力。產業的招商、引進是園區運營的核心工作。產業的定位準確與否、地方政策的支持力度、園區建筑規劃、設計的質量,最終都將直接影響到運營商的招商。同時,從運營商內部來說,投資決策前應詳細分析自身在投資行業內的資源優勢(也有可能是政府的資源優勢或者當地的資源稟賦),著重打造招商團隊自身的能力,注意主導性企業的引進(或者直接考慮整合主導型企業參與產業綜合體的投資運營)。

   投資運營商自身能力的打造。PPP 模式投資產業綜合體,不同于以往的單體項目,它是多類型、多個項目組成的項目群,因此,投資運營商是否具備相關的能力,是項目能否成功實施的關鍵。這些能力應包括以下方面:資本運作、各類項目投資管理、招商、銷售等,作為單個企業來說,不可能具備整個項目各個環節需要的專業能力,因此,整合相應行業內相關資源的能力也就顯得尤為重要。

   5對PPP模式的幾點建議

   PPP 模式能緩解地方政府債務,提高公共產品和公共服務供給的效率。同時,PPP模式具有長期性、復雜性等特點,投資風險較高,在決策時應加強風險的識別和管控。對投資人來說,BT模式慣有的“短平快”可能會一去不復返,優質的BOT項目稀缺,PPP將會是未來的市場方向。這需要投資人能轉變觀念,適應新的市場環境,基于公司未來的發展,建議如下。

   一是在國家相關政策環境及全國產業升級、產業轉移的大趨勢下,以產業運營為核心的產業綜合體投資具有廣闊的市場前景。其短、中、長期投資結合的特點也符合公司發展的定位要求。建議公司抓試點、抓可復制項目,為公司進入這一領域奠定基礎。

   二是建議公司加強自身相關能力的培養,加強規劃、招商、行業運營等方面的資源整合能力及靈活度,為公司進入新興的市場提供組織保障。

   三是在產業綜合體的具體產業上,在兼顧投資區域的資源稟賦的前提下,建議公司可以重點考慮環保產業,可整合集團內部相關環保產業的資源,契合公司在環保行業的發展定位,全方位介入環保產業。

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