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全套工程管理(失誤與經驗)總結【恒大集團(最終版) 】

發布日期:2015-08-24來源:編輯:流水

[摘要]

   閱讀引語

   為了總結經驗,吸取教訓,提高工程管理人員的專業技能和管理水平,提高工作質量和工作效率,現結合恒大各工程部提交的“工程管理經驗總結”,由綜合計劃部和工程技術部重新整理匯總,聯合編制了《恒大工程管理經驗總結》。

   《恒大工程管理經驗總結》既含有成功的經驗,又有失敗的教訓或不足,還包含工程項目管理的難點與建議,共分為兩部分,第一部分為《各項目工程管理經驗總結》,第二部分為《恒大“搶開盤”工程經驗總結》。《工程管理經驗總結》作為工程施工管理的總結性文件對各項目特別是新開工項目提高綜合管理水平有一定的指導和借鑒意義,供各項目參考執行

   第一部分各項目工程管理經驗總結

   一、各項目工程管理成功經驗

   1、工程進度方面

   (1)恒大華府

   1號地塊地下車庫施工進度較快:車庫單層面積有一萬多平方,共兩層地下室,施工時周轉材料一次性投入,主要為架管、機件、模板、木方等,在主樓施工的同時利用主樓的工人同時進行車庫施工。例如主樓在支模時就將所有的鋼筋工集中力量綁車庫鋼筋,主樓在澆砼時就將所有的木工集中在車庫支模。這樣既沒有影響主樓的施工又將車庫在最短的時間施工完成,周轉材料基本上只使用1-2次,可以用于其它工地,最主要是車庫施工完成后為主樓的后續施工例如砌體和抹灰施工等及時提供了運輸通道和施工場地。

   半個月完成35#棟樣板房精裝:在接到做樣板房的指令后第一時間組織主體單位和裝修單位申報材料計劃,然后組織主體單位進行砌體和抹灰施工,其中抹灰采取滿掛鋼絲網和增加抗裂砂漿,在主體施工的同時裝修濕作業穿插進行施工,這樣主體施工完成后裝修濕作業也同時完成,后期就只剩下刮涂料和安裝門等簡單的工作了。在樣板房內施工的同時再集中力量進行看房通道的施工,這樣就保證了樣板房的按期交付。

   (2)恒大綠洲

   綠洲進度控制成功的原因主要有兩點,1、招標階段,根據項目開發進度,選擇2-3個主體施工單位,現場管理杜絕一家獨大的狀況,各施工單位直接存在比較和競爭關系,便于現場管理;2、施工管理過程中工程部充分發揮服務意識,向各施工單位積極提供配合,施工單位提出的問題及時給予答復解決;做好現場協調,把施工單位之間的施工沖突及時化解,維護各單位的施工積極性。

   (3)恒大雅苑

   嚴格按照公司要求,以拿地后6個月開盤的工期要求作為開盤前總的控制目標,此目標由經理全局掌控,然后逐一分解到土方工程、配套管網道路和園林園建工程、樣板房、綜合樓、大門樓土建和精裝修工程、需達到預售條件的主體施工工程,確定各個工程完成的節點工期,再由項目經理和工程師具體跟蹤控制。整個施工過程,恒大雅苑項目合理組織和管理,環環相扣,責任到人。同時,合理組織周轉材和勞動力的有效利用,也有效的加快了施工進度,比如在綜合樓結構施工時,以層數作為應配備的模板套數,不考慮模板在綜合樓結構施工時進行周轉,以最快的速度保證綜合樓封頂,然后,將拆除的模板利用到樣板樓的施工,做到既省工,又加快施工進度。另外,樣板房樓棟進行主體施工時,為能及時將三層樣板房交付精裝修及為精裝施工提供足夠的時間,采取先不進行基坑回填,在二層搭設懸挑腳手架的施工方案,從而縮短了土建工程的工期,為項目的順利開盤,贏得了寶貴的時間。另外,在安裝工程施工管理上,綜合樓、運動中心安裝工程交叉施工較多,消防安裝工程、中央空調安裝工程、三網安裝工程、智能化安裝工程等都隨精裝修同步進行,故對現場關系協調及各專業交叉作業配合要求較高,施工工藝和施工程序的選擇直接關系到各安裝工程是否能正常進行。施工前,由工程部牽頭組織各專業安裝單位及我司總工室,設計院、設備供應商到施工現場,對出現設備安裝、管線安裝打架的部分,根據現場情況及時變更設計,以解決現場施工矛盾,確保施工進度及質量。

   雅苑項目在雨季施工過程中,基本都是趕在合同要求節點工期前完成各項工程目標,如何提高施工單位的積極性,是一項很重要的工作任務。項目采取了重獎重罰的經濟刺激手段,確保了施工單位勞動力的投入。具體為,春節期間為搶進度給項目管理人員和民工發加班工資和設立工期目標獎;開盤前夕,為各個施工單位設立工期目標獎,確保各項工作在合同要求工期內完成。結果證明,有效的經濟刺激手段是確保施工進度最有效的途徑。

   雅苑項目為完成公司的進度目標,同時也在工程技術方面下了不少功夫,比如說,為克服現澆樓板砼結構需達到一定的強度才能拆模的技術局限性要求,采取將樣板層及以下樓層砼的強度等級提高一個等級的技術措施,在保證了混凝土設計要求強度質量的前提下,提前了拆模時間,從而縮短了樣板房施工工期。

   雅苑項目因地面面積很大,且拆遷尚未完成,土方工程量巨大,土方工程無法按照集團的要求,一步到位,所以,在整個施工過程中,因土方問題和拆遷問題,給項目現場管理帶來了前所未有的難度。雅苑項目采取有所側重,各個擊破的工作方法完成土方和拆遷工程,配合工程施工的開展。比如說,先填施工道路路基,再填園建路路基和園建地基,最后完成整個銷售區域的園林土方需求,土方工程自始至終貫穿于整個施工過程。同樣拆遷工程也是先完成工期最長的綜合樓,再完成樣板樓,最后完成大門樓和運動中心。確保項目的順利開盤。

   (4)郴州華府

   工程進度控制的依據是恒大集團綜合計劃部下發的總進度計劃及月度進度計劃,通常這個進度計劃是在滿足工期要求和滿足開盤的前提下,由恒大公司根據長期開發項目建設周期的經驗編制的。我們在工程進度監控中要及時掌握工程進度,與事先審批通過的進度計劃進行對比,對滯后嚴重的要進行書面的警告,可要求施工單位增加人員、設備等的投入以提高工程進度,確保按時交工。對于工期嚴重超前的,要根據情況,增加對工程質量的監控,以避免因追求速度而影響質量的情況發生。

   2、工程質量方面

   恒大華府

   二期飄窗塞縫施工做的較好,后期塞縫采用專業防水施工隊伍進行施工,并且專人進行管理,塞縫后全權進行檢查,這樣就避免了勞務隊自行塞縫施工不到位造成漏水隱患,塞縫質量大大提高。

   1號地塊砼結構觀感質量較好:主要是加強過程中的控制,在支模過程中對模板的標高、平整度、接縫等均進行現場實測實量,發現超出規范的部位當時就要求作業人員進行整改,另外在澆砼前嚴格對支模架進行驗收,驗收不合格整改不到位堅決不允許澆砼,澆砼旁站時對重點部位進行監督,就樣就保證了砼澆筑成型后觀感質量較好。

   (2)恒大雅苑

   工程實體的質量控制級級落實到經理、項目經理和工程師,建立以工程部經理為中心的質量控制體系,各個環節嚴格把控,嚴格執行公司的失職問責制度,維護集團公司的品牌形象;

   為應對雅苑復雜的地質環境,在基礎施工階段,工程部就及時與總工室和工程技術部溝通,變更與現場情況不符的設計,確保工程質量。比如因預制管樁在施工過程中達不到收錘標準,為保證地基的承載力,采取加樁和變更承臺等措施;小區內瀝青路路基淤泥無法清除干凈,及因雨季施工,回填土含水量過大,無法壓實到位,采取路基填磚渣或拋石處理,在路面砼中增配鋼筋的措施;因樣板房工期緊張,所以工作面無法到達技術要求的工期間歇,采取在樣板層的表面抹灰層增加玻纖網布的措施防止墻面后期的開裂。

   (3) 郴州華府

   召開質量現場和會議交流會,強調質量的重要性,并要求施工單位嚴格按照規范及設計要求進行施工,否則堅決予以返工,嚴格實行樣板先行制度,做好技術交底。

   3、材料計劃方面

   (1)恒大華府

   為提高三月計劃的準確率要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計劃,再以實際用料計劃為基礎編制三月材料計劃,這樣就保證了三月計劃的準確率。

   (2)恒大雅苑

   甲供材方面,按照項目工期要求和工程技術部下發的甲供材模板,充分考慮甲供材的排產周期,及時按集團要求報計劃排產,確保不會出現停工待料的局面;

   乙供材方面,及時監督施工單位的自購材料,如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況,出現斷供等苗頭的時候,及時了解原因并督促施工單位及時采購。

   設備及水電類材料基本為我司自行采購,水電類甲供材料種類多且復雜,水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關面板等,故材料計劃的準確性、及時性尤為重要。公建部分中央空調安裝工程的空調主機、風機盤管、電梯均由我司自行采購,設備的排產時間及到貨時間需根據現場情況準確把握,避免出現人等設備或設備等人的現象。

   (3)郴州華府

   對施工單位實行嚴格的限額領料制度,必須在施工前成文,即由施工單位按工程量加規定的材料損耗率報材料計劃,再由我司審核、供貨,施工完成后由預決算部及工程技術部共同審核工程量,之后對比實際使用量,節省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進行一定額度的罰款。如此,一是讓施工單位形成一定的成本節約意識;二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。

   成本控制方面:

   (1)恒大華府

   4號地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用2、3號地塊的外運土方,以最大限度實現土方平衡,為公司節約了成本。

   (2)郴州華府

   強調圖紙會審,減少返工;根據實際情況優化圖紙,降低投資;仔細熟悉合同條款減少簽證的發生。

   3、材料計劃方面

   (1)恒大華府

   為提高三月計劃的準確率要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計劃,再以實際用料計劃為基礎編制三月材料計劃,這樣就保證了三月計劃的準確率。

   (2)恒大雅苑

   甲供材方面,按照項目工期要求和工程技術部下發的甲供材模板,充分考慮甲供材的排產周期,及時按集團要求報計劃排產,確保不會出現停工待料的局面;

   乙供材方面,及時監督施工單位的自購材料,如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況,出現斷供等苗頭的時候,及時了解原因并督促施工單位及時采購。

   設備及水電類材料基本為我司自行采購,水電類甲供材料種類多且復雜,水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關面板等,故材料計劃的準確性、及時性尤為重要。公建部分中央空調安裝工程的空調主機、風機盤管、電梯均由我司自行采購,設備的排產時間及到貨時間需根據現場情況準確把握,避免出現人等設備或設備等人的現象。

   (3)郴州華府

   對施工單位實行嚴格的限額領料制度,必須在施工前成文,即由施工單位按工程量加規定的材料損耗率報材料計劃,再由我司審核、供貨,施工完成后由預決算部及工程技術部共同審核工程量,之后對比實際使用量,節省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進行一定額度的罰款。如此,一是讓施工單位形成一定的成本節約意識;二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。

   成本控制方面:

   (1)恒大華府

   4號地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用2、3號地塊的外運土方,以最大限度實現土方平衡,為公司節約了成本。

   (2)郴州華府

   強調圖紙會審,減少返工;根據實際情況優化圖紙,降低投資;仔細熟悉合同條款減少簽證的發生。

   現場管理方面:

   (1)恒大華府

   2、3號地塊交樓區域室外環境配套協調各專業較到位,施工較為順利,基本未出現扯皮打架現象。

   (2)郴州華府

   甲方與監理于一身的管理重點就是協調管理,從技術上考慮,提高設計圖紙的質量,減少因技術錯誤帶來的協調問題。從組織協調入手,建立專門的協調會議制度,施工中甲方、項目經理應定期組織舉行協調會議,解決施工中的協調問題。對于較復雜的部位,在施工前應組織專門的協調會,使各專業隊進一步明確施工順序和責任。這里要強調的一點是,不論是會簽、會審還是隱蔽驗收,所有制定的制度決不能是一個形式,而應是實實在在,或者說所有的技術管理人員,對自己的工作、簽名應承擔相關責任。另外及時總結經驗教訓,作為技術管理人員,要善于不斷地總結工作中的經驗教訓。施工中協調部分的常見問題包括: 電氣部分與土建的協調;給排水與建筑結構的協調;建筑的外表、功能與結構的關系;各種預制件、預埋件、裝飾與結構的關系、施工的特點、要求;各輔助專業之間的協調等。

   二、各項目工程管理的不足及教訓

   1、工程進度方面

   (1)恒大華府

   主體結構進度還算較正常,但精裝修施工進度極其緩慢,往往主體結構施工完成后粗裝修人員嚴重不足,或是相關配套工作跟不上,例如安裝滯后,吊洞滯后等等,導致粗裝修進度嚴重滯后,無法按期移交場地給精裝修單位。

   勞務班組的技術管理能力及穩定性十分重要。39#棟在主體搶預售條件的過程中,因勞務班組的更換導致主體進度受到嚴重影響,導致公司無法如期拿到預售證。工程部應及時關注主體承包單位和勞務班組動向,對可能出現的重大變化引起足夠的重視,提前做好應對準備。

   (2)恒大名都

   首期范圍的劃分不僅僅要考慮營銷的有利位置,同時也應考慮現場的施工組織及與后續樓棟施工的順暢銜接。名都的首期樓棟范圍的劃分現在看來是在施工組織方面考慮不足的,對后續樓棟及施工圍蔽乃至后續交樓區域的圍蔽造成不利影響。

   (3)恒大城

   恒大城的場地比較特殊,二、三期樓棟大部分靠近山體。除了首期范圍的選取要考慮施工便利外,對于鄰近山體的施工應優先考慮施工道路及場地排水,并對邊坡支護的工期應有充足的估計。

   2、工程質量方面

   (1)恒大華府

   一期瓢窗滲水嚴重,由于前期中高層采用外保溫,保溫層內長期積水,并且高邊塞縫不到位,造成漏水現象嚴重,而且很難找到漏水點,造成大量返工。按照正規做法應該是外保溫做到窗邊留出10cm不做,采用水泥砂漿塞縫,并且要保證塞縫質量。

   墻體開裂,主要是梁底墻體與梁交接處開裂,主要原因還是頂磚一次性砌筑造成墻體沉降,而抹灰時又未進行補縫,釘鋼絲網也較隨意,造成后期墻體開裂。

   恒大名都

   飄窗滲漏水:名都首期飄窗及外墻滲漏水問題較多,基本達到80%以上,經過幾次大規模的整改治理,除最近的一次處理效果有待檢驗外,前幾次的處理有一定的效果。如8#1807房,此前滲漏水較嚴重,后經治理,至今未發現滲漏現象。滲水原因:門窗塞縫不密實,外窗打膠流于形式,不能起到防水作用;墻體開裂,導致雨水經保溫層滲入墻體,引起墻體滲漏。

   屋面滲水:屋面滲水集中在聯棟間的屋面及墻體變形縫位置、出屋面管道處、頂層陽臺天花處。如28#棟12-18層主臥墻體,交樓前滲水極其嚴重,后經治理,現已不再滲漏。滲水原因:該位置的滲水原因主要是屋面卷材的附加層施工不到位,變形縫未按要求施工,導致雨季立面墻體經變形縫進水,頂層天花位置處防水施工不到位。

   陽臺滲漏水:陽臺滲漏水主要集中在排水立管管根處。此現象較為普遍,出現頻率為60%左右。滲水原因:該位置滲水原因主要是陽臺排水立管孔洞封堵不到位,且管根處未按要求做好防水處理及閉水試驗。另外,陽臺未整體設計防水、地磚采用干鋪施工也是滲水原因之一。

   客廳及臥室踢腳、天花位置滲水:現部分房間出現客廳踢腳、臥室踢腳甚至客廳天花出現滲水情況。典型案例:22#棟211、311、411、511,21#棟206、1106,9#棟1506、1707、1206,滲水原因:1給水管做好后未進行有效的成品保護,導致后續施工中破壞給水管;2施工中水管的熱熔連接不到位,導致爆管;3個別給水管質量達不到要求,導致爆管。4前期施工中因房間內積水過多,地磚施工完畢后,潮氣無法有效排出,經墻體踢腳位置滲出。

   墻體開裂、空鼓:首期墻體裂縫比較普遍,現經過幾次全面整改,仍有部分裂縫陸續出現。此類問題較為普遍,出現頻率約為80%。原因:1不同材料交界處未按要求掛鋼絲網,此類裂縫均為貫穿裂縫;2墻體批蕩層裂縫,此類裂縫多為局部墻體過厚或墻體批蕩厚度不均勻,且未按要求采取加強措施。3管線位置處裂縫,該類裂縫因墻體中敷設有管線,但批蕩過程中未按要求在管線處加掛鋼絲網。4墻漆膩子層裂縫。此類裂縫較細,主要是膩子層批蕩不到位。5墻體空鼓。主要是批蕩前基層清理、拉毛不到位,灰塵較多,導致批蕩層與砌體間粘接不牢,此外,批蕩后養護不到位也是空鼓的原因之一。

   天花開裂、空鼓、脫落:現首期已出現二十多處天花批蕩層脫落現象。原因:結構基層清理不到位,批蕩前未按要求進行拉毛、脫堿清洗處理。

   房間、飄窗大小頭:大小頭現象比較普遍,主要原因是結構、砌體施工中定位放線不準,批蕩過程中未進行校正,而在豪裝移交中裝修單位又未指出,導致裝修后出現大小頭。

   室內標高差:主要集中在生活陽臺與廚房間的標高差。原因:主體結構施工中標高未按設計要求施工,而豪裝移交中裝修單位未對標高問題提出疑義,且施工中根據實際標高進行了地磚施工,導致產生標高問題。典型案例:20#棟203,21#棟1106

   石材開裂、色差明顯:首期裝修中在以下部位產生了較多的石材開裂、色差明顯現象:飄窗板石材、門檻石、洗臉臺、鏡框線石材、淋浴隔斷淺啡網石材。原因:1石材為天然石材,本身易開裂,易產生色差;2運輸、施工過程中操作不當導致石材開裂,而施工人員又未進行更換;3成品保護不當導致石材開裂;4石材進場驗收、施工中把關不嚴,未進行嚴格篩選,導致產生色差。

   排水管堵塞:基本上主立管,地漏、潔具支管均存在不同程度的堵塞現象。原因:1施工單位未按要求進行通水試驗;2施工完成后,未進行有效的成品保護,導致施工垃圾、廢棄物等掉入管內;3工序交接時未按要求移交,導致責任不清,出現問題后存在推諉、扯皮現象。典型案例:22#棟211,5#棟204,7#棟811。

   電梯故障頻繁:首期電梯共52部,截至目前,基本上60%左右的電梯不能正常使用。原因:奧的斯電梯廠家售后服務人員少,目前僅兩個;售后服務人員技術水平不能滿足要求,絕大多數問題是反復發生的,很多問題均存在治標不治本的情況;奧的斯廠家本身的售后服務機制繁瑣,尤其是維修所用的配件配貨,自申請至貨到現象,時間大概需約一個月,極大的影響了正常維修。

   3、材料計劃方面

   (1)恒大華府:

   鋁合金玻璃補料計劃申報不及時,造成后期交樓被動,主要原因是未及時對現場材料進行清點,無法對玻璃破損情況進行統計。

   (2)恒大綠洲

   非標門計劃,門洞進深尺寸較多。主要原因是現場未能及時發現設計及施工存在問題,不能及時調整解決,避免非標情況發生。

   (3)郴州恒大華府

   同一型號材料反復補料,造成臨時計劃項數較多。主要原因是現場對工程進度和材料使用情況把握不夠準確,預測量與實際需求量相差較大。

   (4)各項目

   存在臨時用料計劃、取消推遲函項數較多現象,影響材料計劃申報準確率。主要原因是未能根據現象工程進度情況,準確把握實際材料需求情況,計劃申報不系統,造成申報錯漏及部分材料過多申報現象

   (5)各項目

   現場甲供材料使用存在浪費現象。主要原因是施工單位亂堆亂放,使用保管不善造成部分材料損壞及浪費。

   4、成本控制方面

   恒大華府項目部份簽證由于當時未達成一致造成積壓因而形成大量遺留簽證,給現場管理帶來很大的難度

   各項目設計變更滯后或建安裝圖與裝修圖紙沖突問題造成的簽證較多,造成的損失較大;

   各項目轉扣簽證、遺留簽證存在諸多不利因素;

   各項目現場管理的組織施工安排不細致及預見性差導致現場管理的成本增加。

   5、現場管理方面

   (1)恒大華府

   對施工單位的管理辦法不多,始終處于被動狀態。

   (2)恒大雅苑

   因員工基本由新員工組成,對公司制度和文化的不熟悉,無法以最有效的工作方法及時解決問題,比如前期的立項工作,不能提出有利于現場管理的關鍵性條款,導致現場管理的難度加大;另外主體施工單位的施工總平面布置和臨時施工道路的界定等問題,現場管理時,導致施工單位推諉扯皮;因對公司制度的不熟悉,不能及時就施工單位提出的技術、成本、合同問題及時與公司相關部門及時溝通,提出有效的解決辦法,導致與施工單位扯皮,耽誤工期;為確保工期的實現,導致簽證增加等等

   三、項目管理的難點、需注意事項及建議:

   (1)恒大華府

   對主體單位的管理始終較難,由于本項目只有一個主體單位,沒有任何競爭,這是先天不足,另外由于主體單位的體制問題,主體單位的自身管理人員也無法對作業班組進行有效的管理,造成自開工至今工程部對主體單位的管理一直處于被動狀態,局面一直無法徹底扭轉。

   主體向精裝場地移交進行極其緩慢,主體單位粗裝修大面積完成后往往存在大量問題無法滿足精裝要求,而整改進度又極其緩慢,造成精裝單位不接收場地,主要措施為將需整改的問題要求主體單位限期整改,到時未整改便交給精裝單位整改,費用轉扣主體單位。

   交樓后出現的質量問題整改較慢,質量問題由于量小面廣,而且大部分是在裝修好的成品上進行返工,因此難度較大,也需要一定的專門維修人員,但往往施工單位不是很重視,加上部分業主較為挑剔,產生對立情緒,因此整改速度較慢,對我司精品形象也造成了一定的影響。主要措施是另外成立專門的維修隊伍,費用再從相關單位轉扣。

   (2)恒大城

   恒大城樓棟全為小高層,外架搭設為整體封閉式懸挑架,一般2層開始懸挑,導致外架拆除完成時建筑外立面(首層)不能完成,還須重新搭設首層外架來施工首層外立面。為了加快整體進度,要求外架開始拆除前先搭設首層外架并完成首層外立面,外架一起拆除。這樣做到了外架拆除完時,整體立面完成。

   恒大城各樓棟土建與精裝移交,精裝進場施工后,由于與土建合同上沒明確土建室外施工電梯使用時間,導致精裝后期施工時土建單位以進度要求和自己工作面已完成為由要對室外電梯進行拆除,并且向我司索要額外的室外電梯使用費用。我建議應在以后的合同中明確土建單位室外電梯移交精裝使用時間,以減少合同糾紛與額外費用的支付。采取的措施:工程師及時跟蹤電梯合同、排產、到貨、安裝、驗收的進度情況,同時安排工程師對土建配合事宜及時跟蹤落實,確保室外電梯拆除完畢前室內電梯能試運行,保證工作連續。

   土建移交精裝時,土建移交太追求進度,太過盲目移交,會導致后續的精裝施工越緩慢,質量問題越多。應對土建質量問題狠抓落實,嚴格執行土建驗收整改完成后再移交精裝,并且要求土建單位邊施工邊整改,這樣既保證了進度也落實了質量,使得土建移交精裝后,精裝單位的質量投訴少了很多,并且精裝的質量與進度也有了一定的提升。

   電梯排產時間控制在塔尖封頂完成前一周,可保證塔尖外、機房內土建施工完成后電梯到場可及時進場安裝避免電梯到貨而無法進場安裝狀況發生。銷售電梯電源、樣板房單獨配置配電箱有利于管理。

   仔細研究各安裝專業合同,明確各施工單位安裝分界點,提前發現真空地段,盡早確定由哪個施工單位施工。仔細核對主體水電圖紙與精裝修施工圖。水電材料計劃存根定期與采購部、材料公司核對。水壓試驗及保壓施工期間驗收、管理、施工單位責任劃分需制定合理操作制度。

   因為櫥柜圖紙和土建電氣圖紙、精裝電氣圖紙的廚房插座位置經常出現位置不一致的情況,導致裝修過程中整改難度非常大,且嚴重影響了精裝進度。我部建議在主體結構開始施工前就應該將櫥柜圖紙和精裝電氣圖紙設計出來并下發,以免再發生廚房插座大面積整改和返工的情況,造成費用的增加。同時在土建移交精裝單位時,要求精裝單位對此部分予以重點檢查,確保整改在前,精裝一次成活。

   園建工程中,設計時由于對地質條件沒有周詳的考慮,所以個別結構設計處于偏理想化,建議園建基礎和結構施工時一定要多查看地質條件,發現地質和施工條件較差時,絕對不能盲目的為了趕進度而完全按設計圖紙施工,應該多考慮,盡量做到保守施工,多讓總工室到現場查看,及時修改施工方案。

   室外管網工程,由于室外園建,綠化設計施工圖滯后,造成外網大部分管道井、閥門井與園建綠化設計沖突,產生返工,建議園建綠化設計施工圖盡早提供部門,或者在室外管網設計時,明確管井及閥門井的坐標位置。

   (3)恒大綠洲

   燃氣管應在精裝進場之前施工完成,若燃氣管在精裝進場后地磚鋪貼完成后施工,會造成地磚破壞、墻磚污染,及套管周圍無法封堵密實,人為造成漏水隱患。綠洲首期各棟均存在燃氣單位施工滯后造成精裝成品破壞的問題。也可能造成燃氣管與油煙管、櫥柜沖突情況,綠洲15#、19#棟燃氣管后裝造成櫥柜沖突,后全部現場調整,增加協調難度;

   樓板結構高差嚴格按照設計施工,特別是廚房、陽臺降板位置,降板高度一定要符合設計要求,綠洲1#、2#棟存在因陽臺降板高度不夠造成后期陽臺整改,陽臺地面大面積打鑿,既浪費時間有增加管理難度;

   陽臺降板設計為3.5cm,此設計高度理論上勉強滿足精裝完成面陽臺與室內的高差要求,又陽臺需預留排水坡向,只能通過減少鋪貼厚度實現,建議設計陽臺降板做到6cm以上,保證精裝完成面的高差及排水坡向;

   建筑完成面需經過精裝單位與主體單位共同確認,確認后任何單位不得隨意調整,鋁合金推拉門、電梯、防火門、及精裝室內施工嚴格按照確定的標高施工,按此操作可保證室內的高差要求,達到美觀的效果。綠洲14#~16#棟部分樓層建筑面后期調整,造成感官缺陷;

   管道井的尺寸嚴格按照設計施工,管道井的寬度關系到相連的淋浴間隔的寬度,嚴格按照設計尺寸施工,才能保證淋浴間隔的尺寸;

   電梯安裝一定要盡早安排,確保在室外提升件拆除前室內電梯能正常拖入使用,若電梯不能及時開通,將造成提升設備中斷,嚴重影響施工。綠洲17#、18#棟電梯施工較晚,提升機拆除后室內電梯未開通,嚴重影響施工進度;

   空調預埋孔洞必須嚴格按照圖紙位置施工,綠洲20#、21#棟近半空調孔洞預埋位置偏差,造成返工重新鉆孔;

   復核施工單位申報的材料單時,抓住以下要點:使用位置、品牌、數量、到貨時間,把以上幾點都確認后,材料計劃方能上報;

   精裝類安裝材料不宜提前進場,例如,廚房三件套、潔具等,待室內裝修基本完成后再安排進場,若提起進場,現場保管壓力大,多次周轉,易造成損壞,以上材料在具備安裝條件后可直接運送到所需樓棟,直接上樓;

   廚房電器中消毒碗柜及爐灶不宜提前安裝,把未拆包裝的電器擺放在廚房,待業主收房后在業主的要求下再安裝,這樣可以保證電器不受損壞和配件的完整。

   為防止樣板房墻面開裂,建議樣板房墻面抹灰時滿掛鋼絲網;

   小區的雨水可直接排入人工湖,日常養護、保潔可直接使用湖水,這樣可節水人工湖注水成本;

   穿湖底的給水管應埋設在防水膜的上方,可埋入保護層中;防止水管爆裂維修時破壞防水膜,防水膜破壞后維修時成本較大;

   安裝的藍圖、安裝定位圖、精裝的安裝圖紙必須統一,可合并,減少圖紙量,綠洲3#、4#棟安裝預埋定位與精裝圖不統一,精裝進場后又返工,造成浪費。

   鋁合金門窗框開始安裝后要及時復核安裝的位置及開啟方式是否復合圖紙要求,避免開啟方向與圖紙不一致造成返工;

   鋁合金門窗塞縫應采用砂漿塞縫,四周必須保證塞縫密實,每樘必須經過驗收,否則不能進入下一道工序,不予支付進度款;

   為避免出現房間大小頭問題,在砌體砌筑時就要加強控制,在砌筑前先驗線,并彈出控制線,控制線預留到抹灰完成,通過控制線來保證房間的方正,杜絕大小頭;

   精裝進場前,陽臺、廚房也要試水,確保以上部位結構板不漏水,穿樓板套管外吊洞合格;綠洲14#~16#棟出現較多陽臺套管處漏水問題,問題發現較晚,陽臺地磚已經鋪貼,整改難度較大;

   陽臺上鋁合金推拉門邊及傳樓板套管周圍防水工程應由裝修單位在鋪貼地磚前施工,利于防水層的成品保護,利于防水。

   陽臺百葉底框必須按照設計上移2cm以上,確保框底能排水,綠洲首期各棟均按此施工,利于百葉內排水;

   集團公司的開發要求對施工進度要求比較高,往往精裝單位在土建尚未完全具備工作移交時提前進場,造成精裝施工與土建及其它單位的整改同時進項,其它單位的整改緩慢,造成精裝單位的施工進度受限,工期無限制延長。綠洲3#、4#棟比較典型,土建整改緩慢,嚴重制約精裝進度,有的已造成精裝成品質量缺陷。為保證精裝單位進場能順暢施工,我部對場地移交足夠重視,制定了細致的場地移交標準,包括工作完成情況及質量要求,按此標準移交,精裝進場后可以不受制約,便于精裝的進度控制及質量控制。

   涉及首期交樓的配套工程應該提前施工,并保證首期交樓前能完成并通過驗收,如消防、強電等。綠洲的消防水池放在8#樓樓頂,8#樓動工較晚,按照計劃首期交樓前8#樓上的消防水池無法完工,勢必造成消防工程無法完成,造成交樓影響,為保證消防工程在首期交樓前完成,工程部提出改8#棟的消防水池至9#樓,9#樓的施工進度較快,按計劃可以滿足消防的驗收時間。從而減少交樓時的困難且不增加成本。

   (4)恒大雅苑

   土方施工階段的規劃路和施工道路的壓實度問題,需提出具體的壓實度指標及要求施工單位提供檢測機構的壓實度報告,確保施工過程中不會出現不壓實等問題。

   回填區的清表問題,如本項目的淤泥區,必須仔細核實合同的可操作性,盡量在土方合同中明確工作要求和結算方式,盡量不要出現漏項和明顯有失公平的合同。

   超大型園林的施工組織問題,盡量以最省的方式,找出最有效的施工路徑,減少材料的超運距。

   主體樓棟的基礎土方回填問題,因已經完成上部結構的施工,導致基礎土方回填的難度加大,增加成本,若不能給施工單位合理的利潤空間,施工單位出現不配合的現象,將加大工程現場的協調難度。

   消防和給水管網、三網和智能化管線如在同一管溝內,最好招標確定由一家單位負責施工,以免交叉施工影響進度。設計時,盡量少在銷售區域內布置管網。

   施工場地周圍村民的水電管道和道路狀況及銷售區域內臨水、臨電對各施工工單位進行詳細交底并對管線做醒目標識,避免施工對水電管道和道路造成損壞和污染,導致村民阻工事件的發生或影響銷售工作,造成不必要的損失。

   (5)郴州華府

   難點一:1土石方施工是工程施工難點,一是土方量大,二是石方量大,三是春節前后天氣及施工人員不足影響。對此,公司領導及相關工程師想盡了一切辦法和措施來推進土石方的現場施工進度,如經常向施工單位灌輸工期緊張必須趕工的意識、想辦法解決濕土無法卸車的困難、協調出土石方時的施工現場內道路交通問題等等,至今已取得了比較顯著的效果。2土方開挖及外運。只要有運土車到的地方雨天都是爛泥,所有人上班不得不穿雨鞋,連出租車都不愿意開到我們項目附近;晴天都是灰塵,不僅是施工場地內的臨時道路如此,就連周圍的市政道路也不能幸免。其它單位的場地規劃和現場安全文明施工也都是半斤八兩的。

   難點二:總包單位的外架搭設質量。外架是項目對外展示形象的一個非常重要的方面,但是項目現場外架形象相當差勁,外架搭設不規范,存在問題多,如:綜合樓外架幾無水平竹笆、部份立桿不落地、小橫桿伸出安全網長度過于隨意等,甚至有大門外架因自身連墻件數量過少而遭遇外力倒塌的情況發生。

   四、恒大集團典型工程案例

   (1)華府首期由于規劃前期策劃不到位造成了巨大的浪費,具體為15棟和17棟人工挖孔樁施工完成后由于總規將11層大戶型調整為18層小戶型而基礎重新設計,之前已施工的樁全部廢除后重新挖樁,5號棟由于±0標高降低和基本形式的改變(由人工挖孔樁基礎改為天然獨立柱基基礎)導致已挖好的人工挖孔樁(空樁)全部廢除,3、4棟由于±0標高降低2米導致已經施工完成的人工挖孔樁全部消除2米,這給公司造成了極大的浪費。

   (2)華府2、3號地塊土方多次內部轉運造成了后天的浪費,由于外部協調不到位,土方無法外運,因此土方在場內倒來倒去,有的甚至倒了三四次,另外,2、3號地塊由于土方過程資料不齊造成結算時與施工單位發生較大爭議,也給公司帶來了損失。

   (3)華府2號地塊地下室未與主樓同時施工造成后期被動,當時由于一味搶主樓工期將地下室先甩掉造成后期交樓區環境配套必須等地下室施工完后才能進行,嚴重拉后了工期。

   (4)華府6、7#棟塔吊由于最初考慮不到位從南面移至北面,當時未考慮到南面處于銷售區域,塔吊在南面會影響銷售環境的施工,后來園建施工到塔吊位置無法施工時才意識到需將塔吊移位。

   (5)華府4號地塊土方回填從3號地塊高壓線下取土時碰到高壓線造成一定損失導致后來只能借土回填,增加了一定的成本。之前2、3號地塊土方施工時已碰過一次高壓線,后面未引起足夠的重視,未派專人進行旁站導致再次發生類似事件。

   (6)郴州華府1#棟在樁身檢測時,在樁底5M巖層范圍內發現土層,需加樁,對施工現場進度及成本控制造成了比較大的影響。

  

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